Stocks

המגזין לכלכלה פרטית

7 דברים שחייבים להכיר לפני שלוקחים משכנתא מהבנק

מאת: עמית נוריאני, יועץ כלכלי מומחה למשכנתאות וכלכלת המשפחה

משכנתא היא עניין מורכב עבור רוב האנשים בישראל. בהיעדר הנחלת ידע לאוכלוסייה, לרוב הלקוחות מתרכזים באחוזי הריבית בהלוואה ולא במבנה הכולל שלה. טעות קריטית זו מובילה למשכנתאות מסוכנות ויקרות. במאמר זה ריכזתי עבורכם 7 דברים שאתם חייבים להכיר לפני שאתם ניגשים לבנק למטרת נטילת משכנתא כדי להימנע מטעויות מסוג זה ולהגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם:

מתי להתחיל תהליך לקיחת משכנתא?:

יש דיון סוער בנושא זה בין קולגות ובין אנשי מקצוע שונים. לכאורה, השלב האידיאלי להתחיל תהליך הוא כאשר החלטנו על נכס שאותו אנו מעוניינים לרכוש ואנחנו ממש עומדים לפני חוזה מכר. בשלב כזה מדובר על טווח זמן של פחות או יותר חודש. לעומת זאת, יש אינדיקציה ממגוון מקורות לכך שתהליך נכון של מו"מ עם הבנקים על תנאי ההלוואה לא יתקיים כראוי במסגרת זמן קצרה שכזו וההמלצה היא להתחיל את התהליך כשלושה חודשים לפני החתימה על החוזה כאשר אנחנו מחשבים את סכום המשכנתא המבוקש לפי גובה ההון העצמי אותו הצלחנו לגייס.

צריך לשים לב תמיד

כשניגשים לבד...

משכנתא היא עניין מורכב עבור רוב האנשים בישראל. בהיעדר הנחלת ידע לאוכלוסייה, לרוב הלקוחות מתרכזים באחוזי הריבית בהלוואה ולא במבנה הכולל שלה. טעות קריטית זו מובילה למשכנתאות מסוכנות ויקרות. במאמר זה ריכזתי עבורכם 7 דברים שאתם חייבים להכיר לפני שאתם ניגשים לבנק למטרת נטילת משכנתא כדי להימנע מטעויות מסוג זה ולהגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם:

מתי להתחיל תהליך לקיחת משכנתא?:

יש דיון סוער בנושא זה בין קולגות ובין אנשי מקצוע שונים. לכאורה, השלב האידיאלי להתחיל תהליך הוא כאשר החלטנו על נכס שאותו אנו מעוניינים לרכוש ואנחנו ממש עומדים לפני חוזה מכר. בשלב כזה מדובר על טווח זמן של פחות או יותר חודש. לעומת זאת, יש אינדיקציה ממגוון מקורות לכך שתהליך נכון של מו"מ עם הבנקים על תנאי ההלוואה לא יתקיים כראוי במסגרת זמן קצרה שכזו וההמלצה היא להתחיל את התהליך כשלושה חודשים לפני החתימה על החוזה כאשר אנחנו מחשבים את סכום המשכנתא המבוקש לפי גובה ההון העצמי אותו הצלחנו לגייס.

אין "אי אפשר" ואין "תמיד":

כאשר אתם ניגשים לבד לבנק, פער הידע ביניכם לבין הבנקאי מציב אתכם בנקודת חולשה משמעותית. כפועל יוצא, הבנקאי עלול לומר לכם שניתן או לא ניתן לבצע דברים שונים בהלוואה אותה אתם מבקשים וכבר נתקלתי בעבר בלקוחות רבים שפנו אליי לאחר פגישה בבנק בה נאמר להם שלא ניתן לבצע פעולה מסויימת. כדי לצמצם את פערי הידע ולהגיע אל הבנקאי עם מידע בסיסי מוקדם על האפשרויות השונות בלקיחת משכנתא מומלץ לקרוא את נוהל בנק ישראל בנוגע להלוואות לדיור. כך תדעו מה אפשר ומה אי אפשר לעשות, ותוכלו להציג זאת לבנקאי וליצור אצלו רושם אחר.

זכרו:
פער הידע שיש ביניכם לבין הבנקאי מציב אתכם בנקודת חולשה משמעותית!

הצמדה למדד:

רוב הלקוחות מתפתים לקחת מסלולים צמודי מדד מכיוון שאחוז הריבית בהם הוא נמוך יחסית למסלולים שאינם צמודי מדד. חשוב לדעת כי הנחת העבודה בבניית משכנתא לטווחים ארוכים היא עליית מדד במידת מה לאורך התקופה הראשונה ולאחר מכן בתקופה ארוכה יותר. בשיחה עם לקוח ביצענו יחד חישוב (בתמונה המצורפת) ובו הזנתי במערכת חישוב מתקדמת שתי הנחות עבודה: האחת - מסלול עם ריבית קבועה ללא הצמדה למדד (קל"צ) והשנייה - ריבית קבועה עם הצמדה למדד (ק"צ). ההפרש בריבית הוא אחוז אחד בין המסלולים כאשר הקל"צ יקר יותר באחוז אחד. בפועל, כאשר ההלוואה נלקחת באותו סכום לאותה תקופה באחוז ריבית שונה, ההחזר הסופי של ריבית והצמדה על מסלול הק"צ היה גבוה יותר למרות הריבית הגבוהה במסלול הלא צמוד (קל"צ).

בחירת הבנק למשכנתאות:

זוהי אחת הסוגיות הקשות ביותר כשניגשים לקחת משכנתא. לווים רבים מרגישים את "אפקט הבעלות" כאשר הם נדרשים לקחת משכנתא ומאמינים שבבנק שלהם הם יקבלו יחס מועדף מאחר והם לקוחות ותיקים, טובים ואחראיים. בעולם הרצוי כך היה צריך לקרות אך בעולם המצוי הפער גדול בהרבה. הממשק בין הבנקים למשכנתאות לבין הבנקאות הפרטית בקושי קיים ולפקיד בבנק למשכנתאות אין ולו רגע לבדוק מי אתם ומה אתם. יתרה מכך, אם פניתם אל הבנק שלכם בלבד, למעשה נתתם לו להיות הגורם היוזם בתהלים קבלת ההחלטות והמו"מ. מה עושים? אפשר לגשת באופן ראשוני ולקבל הצעה מהבנק שלכם כאשר יש לכם מרווח זמן של חודשיים לפחות לפני חתימה על חוזה הרכישה. לאחר מכן מומלץ לבצע תהליך מו"מ עם בנקים אחרים כאשר תידרשו להציג אישור עקרוני מהבנק שלכם (דרשו מהבנקאי אישור עקרוני רשמי ולא הצעה על פתק או על מסמך בקשה להלוואה). כשבנקים אחרים יתנו לכם תנאים טובים יותר, תוכלו ללכת חזרה אל הבנק שלכם ולדרוש השוואה או עזיבה. המהלך הזה בדרך כלל עובד. רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנוגע לתמהיל שבניתם ולשפר במידת הצורך.

שיטת שליש שליש שליש:

כשאתם ניגשים לקבל משכנתא בבנק, התמהיל מהבנק למשכנתאות לרוב אינו בנוי על פי הצרכים והיכולות שלכם. למעשה, גם מול הפקיד וגם באתרי הבנק, התמהיל נבנה סביב ההחזר הראשוני על המשכנתא. לצורך הדוגמא, אם בחרתם לשלם סכום של 3,500 ₪ בחודש, הבנקאי יבנה בשלב הראשון תמהיל שעונה לדרישה הזו ולה בלבד. ההצעה הראשונה שתקבלו תהיה לרוב מחולקת כאשר שליש אחד מהסכום המבוקש נמצא במסלול פריים, שליש במסלול עם ריבית קבועה וצמודה ושליש נוסף ואחרון במסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד. ההצעה הזו היא הצעה גנרית (כללית) שניתנת לרוב הלקוחות שמגיעים בעצמם לקחת משכנתא ויש לכך סיבה אחת – הבנקים מרוויחים מזה. מנגד אפשר גם לציין שמבנה זה של המשכנתא לעתים מתאים ללקוחות מסויימים שיש להם צרכים ויכולות מוגדרים ומאופיינים היטב. בלקיחת משכנתא לבד שאלו את הבנקאי מדוע הכסף חולק באופן הזה בין המסלולים והדגישו לו את השינויים אותם אתם מעוניינים לבצע. מומלץ לשלוח את התמהיל ליועץ משכנתאות פרטי לחוות דעת נוספת.

עד איזה שלב מקיימים מו"מ על ריביות?

זו שאלה שנשאלת רבות מכיוון שאנחנו תמיד במרדף אחרי ה"טוב ביותר". אך לעתים הרדיפה הזו פוגעת בנו, למעשה היא יכולה לפגוע בנו בכל חודש מחדש. בכל חודש מתעדכנת הריבית הממוצעת על מסלולים עם ריבית קבועה ומתעדכנים העוגנים לחישוב מסלולים עם ריבית משתנה. קרה לא פעם שלקוחות פנו אליי לאחר שניסו להשיג תנאים טובים יותר מההצעות הראשוניות ולאחר חודש "חטפו" עלייה בריבית. ההמלצה שלי, קבעו לכם מראש את הטווח אליו אתם שואפים להגיע וכאשר אתם נמצאים באיזור הקרוב ביותר אליו, לכו לסגור!

עמלות פירעון מוקדם:

כנגזרת מהסעיף השני במאמר זה, אני רוצה להציג לכם את אחד הכלים המשמעותיים ביותר בו הבנק משתמש כדי להמשיך ולהרוויח על גבכם. ראשית, עמלות פרעון מוקדם קיימות במסלולים מסויימים ולא בכלל המסלולים כפי שנהוג לחשוב, חישובם שונה ממסלול למסלול והן גבוהות יותר במסלולים שבהם הריבית קבועה. יועץ משכנתאות פרטי ידע לבחון את הכדאיות שבתהליך מיחזור משכנתא כאשר הוא לוקח בחשבון את התשלום עבור עמלות הפירעון המוקדם של המסלולים במשכנתא הקיימת שלכם ומעריך אם כדאי "לשלם את הקנס" תמורת תנאים טובים יותר בהלוואה וחיסכון עתידי בתשלום על ריבית והצמדה.

על הכותב:
עמית נוריאני, יועץ כלכלי המלווה זוגות צעירים בתהליכי העצמה כלכליים וברכישת דירה ראשונה, פועל בתחום המשכנתאות משנת 2018 ובזמן קצר זה הספיק לנהל תיקי משכנתאות באיזורים שונים בארץ ולקהלי לקוחות שונים, הוביל את קורס יועצי המשכנתאות של רשת "איתנים", חקר תחומים נרחבים בכלכלה התנהגותית כגון: חדלות פרעון, תוכניות מימון לזוגות צעירים, היבטים בחינוך ובהשכלה פיננסית ועוד. עמית נוריאני מפעיל משרד ייעוץ המתמחה בליווי לקוחות בתהליכים שונים לתכנון ולהבראה כלכליים ובייעוץ ללקוחות לפני לקיחת משכנתא. 

מאמר זה נכתב לצורכי העשרה בידע בלבד. אין לייחס לאמור במאמר זה משום הנחייה, ייעוץ, או הכוונה אישית. מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. מאמר זה מהווה קניין רוחני וכל הזכויות שמורות לבעלי אתר זה. אין להעתיק או לצלם את המאמר ו/או חלקים ממנו ו/או תוכן הנגזר ממנו ואין לבצע בו שימוש מסחרי.