מסלולים נפוצים וסוגי ריביות

המודעות הכלכלית של רוב האזרחים במדינת ישראל היא נמוכה. אנו רואים את זה בעיקר בצורת הצרכנות שתפסה תאוצה בעשור האחרון, או איך שאני נוהג לקרוא לזה – "תרבו ת'צריכה".

חוסר מודעות נובע מהיעדר ידע והיעדר הידע נובע מכך שעד לרגע כתיבת מאמר זה אין בבתי הספר הממלכתיים במדינת ישראל שום מסלול שמלמד את התלמידים איך לנהל נכון את כספם. כך יוצא שהם מדקלמים נהדר שירים של ביאליק ואת משפט פיתגורס, אך אינם מבינים דבר על מדרגות מס, על השקעות בקרן פנסיה וגמל וכמובן, על משכנתאות.

כך גם גדל דורנו, שלרובו חסר ידע בפעולות כלכליות חשובות. הבעיה היא שאנחנו בטוחים שאנחנו יודעים, שעה שאנחנו משקיעים מאמצים בתחום אחד ויחיד במשכנתא – אחוז הריבית ולא מבינים את פשר המרכיב הנוסף והחשוב בהרבה – מסלול ההלוואה.

במאמר זה אעשה סדר בכל הקשור למסלולי המשכנתא. איזה מסלול משתלם יותר ולמי?

חלוקת מסלולים

ישנם מעל ל-10 מסלולי הלוואה שונים במשכנתאות, אך כולם מחולקים לשתי כותרות עיקריות. ריבית קבועה וריבית משתנה.

ריבית קבועה:

מסלול זה, כשמו כן הוא, מסלול בו הריבית שנקבעה ביום החתימה על החוזה נשמרת לאורך כל חיי ההלוואה. לכאורה, עסקה די טובה לא?! ובכן, אכן מדובר בעסקה פחות מסוכנת ללווה בכל מה שקשור לאחוזי הריבית במסלול זה. אך אם המסלול מושפע ממשתנים נוספים, כגון הצמדה למדד המחירים לצרכן, מסלול זה עלול להיות מסוכן ומנופח. במידה והוא לא צמוד למדד המחירים לצרכן, מדובר בהלוואה עם אחוז ריבית גבוהה יחסית. (סיכון יורד- ריבית עולה)

היתרונות:

  • הריבית שנקבעה נשמרת לאורך כל חיי המשכנתא.

  • במסלול קבוע שאינו צמוד מדד – הסכום אותו שילמת ביום הראשון = לסכום ששילמת ביום האחרון.

  • במסלול צמוד מדד – ירידה במדד מתבטאת בירידה בסכום קרן ההלוואה.

  • ניתן למחזר ולפרוע בכל עת – כנגד עמלת פירעון מוקדם

 

החסרונות:

  • בטחון= אחוזי ריבית גבוהים תשלום

  • עמלת פירעון מוקדם גבוהה

  • הצמדה למדד יכולה לנפח את סכום הקרן

  • בהצמדה למדד – מחיר הולך ועולה עם תקופת ההלוואה

ריבית משתנה:

במסלולים אלו הריבית משתנה בתדירות משתנה-בין חודשיים ל-5 שנים.

כמו בריבית הקבועה, גם כאן ישנם מסלולים צמודים למדד ומסלולים שאינם צמודים למדד. הכלל גם במקרה של ריבית משתנה – הצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה ואם נבחר מסלולים שאינם צמודי מדד, נשלם אחוז ריבית גבוה יותר בדרך כלל. זאת למעט מסלול אחד, המוכר ביותר מבין המסלולים המשתנים – מסלול הפריים.

המשותף לכלל המסלולים המשתנים הוא שאחוז הריבית נקבע לפי חישוב של "עוגן" בתוספת או בהחסרת אחוזי ריבית. אם ניקח לדוגמא את מסלול הפריים, הריבית נקבעת לפי העוגן שהוא ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) ומעוגן זה הבנק יכול להוסיף (P+) או להחסיר (P-) 

היתרונות:

  • שינוי שלילי בעוגן יוביל להוזלה בריבית – כך שכדאי לקחת אותו בתקופה בה הריביות צפויות לרדת.

  • ניתן לפרוע ולמחזר בתחנות יציאה מוגדרות מראש ללא עמלות פירעון.

  • ריבית נמוכה מהריבית במסלולים עם הריבית הקבועה.

 

חסרונות:

  • חשיפה גבוהה לשינויים באחוז הריבית.

  • בהצמדה למדד – תשלום חודשי הולך ועולה.

  • חוסר וודאות לגבי השינוי בתחנה הבאה.

  • המסלול דורש מעקב מתמיד.

 

הבנה והיכרות מעמיקה עם המסלולים השונים חשובה לצורך בניית תמהיל (מבנה) הלוואה נכון ומותאם לצורכי הלקוח. בפגישה עם יועץ משכנתאות פרטי אתם אמורים לקבל את כל המידע המקיף על כל מסלול ומסלול. כשאתם מבינים את התוכן ומבינים כיצד כל דבר משפיע על ההלוואה בטווחים קצרים וארוכים אתם יכולים להיות בטוחים יותר בהלוואה שלקחתם ואתם יודעים טוב יותר על מה לעקוב.

אחד משירותי הדלג שלנו, מתוך הבנה שמרבית הלווים לא עוקבים אחר המשכנתא שלהם, הוא מעקב משכנתא שנתי על ידי תוכנת חישוב מתקדמת. כך, בכל שנה ישנו ניתוח מחודש שלתיק המשכנתא שלך בהתאם לתנאי השוק וישנה המלצה אם לבצע פעולות שונות בהלוואה.

כפי שראיתם בכותרת המאמר, כתבתי את המסלולים לפני הריבית. ובמאמר עצמו הנחתי את רוב המשקל על המסלולים בהלוואה.

ובכן, יש לכך סיבה. על אף שמקובל לחשוב שהגורם הקובע את עלותה של המשכנתא הוא אחוז הריבית שאנו משלמים עבור ההלוואה, דווקא בניית תמהיל (מבנה) הלוואה גרוע עם ריבית טובה יוביל לתשלום גבוה יותר מאשר תמהיל(מבנה) טוב עם ריבית פחות טובה.

ניתן להוכיח זאת בקלות על ידי השוואות בתוכנת חישוב מתקדמת ולבצע תחזית לשנים הבאות אשר מראה את הצפי לתשלום הכולל על ההלוואה (החזר קרן + הצמדה + ריבית) וכן מחשבת כמה שקלים נחזיר לבנק עבר כל שקל אותו לווינו.

 

לייעוץ אישי ומידע נוסף ניתן לפנות כאן!

שלכם,

עמית נוריאני, יועץ משכנתאות
ומומחה באסטרטגיה כלכלית למשפחה

שעות הפעילות

ימים א' -ה' 

בין השעות:        9:00 - 18:00

ימי שישי וערבי חג

בין השעות :       9:00 - 12:00

ליצירת קשר

050-6863132 
077-3182641
  • Facebook
  • Instagram

©כל הזכויות שמורות לעמית נוריאני - משכנתאות ופיננסים 

מתחם AfulaTech - שד' בן גוריון, עפולה