Stocks

המגזין לכלכלה פרטית

תהליך לקיחת המשכנתא למתחילים

מאת: דניאל ביסאן, יועץ משכנתאות
D.B פיננסים 

632A9294.jpg

במאמר הזה נסביר וננסה לפשט את התהליך המורכב של לקיחת משכנתא, אך קודם כל צריך להבין מה זה משכנתא: משכנתא היא הלוואה מהבנק למטרת קניית נכס נדל"ן בשעבוד של הנכס עצמו, מאחר ולרובנו אין את מלוא הסכום במזומן אנו נעזרים בהלוואה מהבנק שתשלים לנו את הסכום הנדרש לרכישת הנכס.

Data on a Touch Pad

ראשית חשוב לציין שמשכנתא היא מוצר דינמי, "חי", שמשתנה כל הזמן, לטובה או לרעה. ואי אפשר לדבר על משכנתא בלי לדבר על השינויים שמתרחשים בעולם המשכנתאות, חלק מהשינויים טובים וחלקם פחות.

למשל, בתחילת 2021 בנק ישראל מבטל את מגבלת הפריים והמשמעות שאפשר לקחת יותר מ2/3 משכנתא בריבית פריים. מה שאמור היה להטיב עם הלקוחות במקרים מסוימים, אבל איך אומרים? לא בדיוק הצליח. 

בתחילת מגפת הקורונה בנק ישראל מחליט על מספר צעדים שאמורים גם להטיב עם הציבור כגון: הקפאת התשלומים החודשיים של המשכנתא, והלוואה לכל מטרה עד 70% מערך הנכס. זאת אומרת שאם לפני המגפה רצינו לקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון המשכנתא, יכולנו לקבל רק עד 50% מערך הנכס. ואילו מתחילת המגפה, יכולנו לקבל כבר עד 70% מערך הנכס!

עכשיו נחשו מה? המצב חוזר לקדמותו וניתן לקבל רק עד 50% מערך הנכס.

בתחילת 2021 בנק ישראל מבטל את מגבלת הפריים והמשמעות שאפשר לקחת יותר מ2/3 משכנתא בריבית פריים. מה שאמור היה להטיב עם הלקוחות במקרים מסוימים, אבל איך אומרים? לא בדיוק הצליח.

עוד דבר לדוגמה, אם אתם מתכננים להשקיע בדירה, בנק ישראל דאג לעשות חיים קשים גם לכם! 

עד היום, בעלי דירה אחת או יותר היו יכולים לעשות שימוש בהון העצמי שהיה "כלוא" באחת הדירות לצורך מימון דירה נוספת (במילים אחרות - להפוך בלוקים למזומנים), שימוש כזה התאפשר בתנאי שהמשכנתא לא עלתה על 50% משווי הדירה הקיימת. הוראה החדשה מונעת זאת ואת הכסף הזה תצטרכו להביא ממקור אחר!

סיבות אלו, ועוד רבות אחרות, הן אלו שמובילות לכך שאת המשכנתא כדאי לתכנן מראש לפי הצפיות והתחזיות שלנו. עם כל השינויים וההגבלות האלה כבר הבנתם שתחום המשכנתאות הוא כאמור מאוד דינמי וחייבים לעקוב אחר המתרחש ולהישאר עם אצבע על הדופק כל הזמן. 

רק עם יועץ משכנתאות שמכיר את השינויים ועוקב באופן קבוע אחרי השוק,  אפשר לתכנן ולקחת משכנתא טובה שמותאמת עבור המידות שלכם הלקוחות ולא של הבנקים!

מה עושים בפועל? 

נתמקד עכשיו בכמה נקודות עיקריות שעליהן חייבים לשים דגש בתהליך לקיחת משכנתא, במיוחד אם פונים לבנקים ללא ליווי של יועץ

סדר וארגון בהגשה:

אחד הדברים הכי חשובים לבנקים בתיק משכנתא זה סדר. כדי שהבנקים יתייחסו אלינו טוב יותר, חייבים לבוא עם תיק מסודר ועם המסמכים הנכונים, כך לבנקאי יהיה קל יותר ותהיה לו מוטיבציה גבוהה לקדם את התיק יותר מהר וזה ימנע טעויות בשלבים יותר מתקדמים! (או כמו שאני אומר: תיק מסודר = בנקאי מאושר)

בחלק הזה אני מתמקד ברשימה עבור משכנתא חדשה. אם זה לצורך דירה חדשה מקבלן, דירה יד שניה, שיפוץ והרחבה או הלוואה לכל מטרה. ועם זאת חשוב להבין שכל בנק יכול לבקש מסמכים מיוחדים שידרשו מבחינתו לחיזוק הבקשה והמסמכים יכולים להשתנות לפי סוג העסקה, אך המסמכים המרכזיים הינם אחידים בין כל הבנקים. כגון:

1. צילום ת.ז + ספח פתוח. 

2. תדפיסי עו״ש של שלושת החודשים האחרונים.

3. אישור ניהול חשבון.

4. פירוט התחייבויות – במידה וקיימות הלוואות.

5. הכנסות נוספות במידה וקיימות, יש לצרף אישורים מוכחים.

6. תלושי שכר לצרף שלושה תלושי שכר אחרונים.

7. לעצמאיים: אישור של שתי שומות המס האחרונות, במידה ואין עדיין יש לצרף אישור הכנסות מרואה החשבון של הלקוח.

9. חוזה רכישה (אם הייתם זריזים וכבר חתמתם על אחד, רמז: עדיף שלא לעשות את זה לפני אישור עקרוני מבנק אחד לפחות). 

10. נסח טאבו / אישור זכויות של הנכס הנרכש.

כאשר אני מלווה זוגות לקראת משכנתא, אנחנו מבצעים בשלב זה סקירה וניתוח של הצרכים והיכולות שלהם ומתכננים ביחד מבנה משכנתא שיתאים לצרכים וליכולות שמצאנו.

השלב הבא זה להגיש בקשה לאישור עקרוני במוקדים הטלפונים של הבנקים השונים או דרך אתרי האינטרנט. לאחר קבלת האישור העקרוני ולפני ששולחים את התיק לבנקים השונים, חשוב מאוד לעבור עוד פעם על התיק ולוודא שיש את כל החומר שהבנק ביקש, התיק יכלול את התמהיל המותאם אישית שבנינו יחד עם כל המסמכים הרלוונטיים כולל בקשות מיוחדות של הבנק.

כמובן שבעזרת יועץ משכנתאות כל התהליך של ההגשה ייראה אחרת לגמרי ויבוצע באופן יעיל יותר, בעזרת הניסיון והקשרים, אני כיועץ משכנתאות אדע לקצר זמנים ולתאם את ההגשה לפי ההעדפה של כל בנק, כל סניף ואפילו לפי ההעדפות של הבנקאי הספציפי שעובדים מולו!

את התיק אפשר להגיש לאיזה בנק שרוצים, אבל זהירות! ברגע שהגשתם את התיק, הסיכוי לשנות בו ערכים, גובה ריביות ממוצע ועוד משתנים אחרים, נמוך ביותר! כדאי מאוד להיעזר בשלב זה ביועץ משכנתאות שיודע להגיש את התיק לבנקים בהם הסבירות גבוהה יותר שהתיק יעבור בתנאים הטובים ביותר. כמובן שנצרף את התמהיל שבנינו יחד כדי להדגיש החל מהשלב הראשון שאנחנו מובילים את העסקה. 

אחרי ההגשה - שלב המו"מ על התנאים:

היתרון של יועץ משכנתאות שהוא יודע לעקוב אחרי הריבית במשק ויכול לדעת בכל זמן נתון מה הריבית הממוצעת והסבירה עבור הלקוח והעסקה הספציפית. צריך להבין מה הטווחים הרצויים של הריבית ולכוון לשם מבלי להתעכב יותר מדי במשחקי פינג-פונג מיותרים. כדי למצות את מכרז הריביות עד תום, צריך להביא ריביות טובות מבנק מסוים והן יגרמו לתחרות מול שאר הבנקים.

אחרי שקיבלנו את הריביות הכי טובות והכרזנו על הבנק המנצח,  חותמים על ההלוואה ומתחילים בתהליך הביטחונות (נדבר גם על זה כן).

Image by GR Stocks

רגע לפני שמסיימים, שמאות:
שמאות מגיעה ברוב המקרים בהן נדרשת משכנתא כנגד נכס, למעט ברכישות מקבלן שבהן הפרויקט אושר על ידי הבנק לפני שניגשתם אליו בעצמכם. 

לרוב תוכלו לעשות את השמאות רגע לפני ביצוע המשכנתא, אבל יש מקרים יוצאי דופן וחשוב מאוד (!!!) לשים לב אליהם.

נניח שרכשתם דירה יד שנייה ואתם מבקשים את אחוז המימון המקסימלי שעומד על 75%, במקרה כזה, אם השמאות תהיה נמוכה ממחיר החוזה תצטרכו להשלים את הפער בעצמכם. לפעמים זה פער של כמה אלפי שקלים ולפעמים פער של עשרות אלפי שקלים. לכן, במקרים כאלו, כדאי מאוד לבצע את השמאות לפני החתימה על חוזה הרכישה. ולוודא שאתם לא מופתעים וצריכים לגייס עוד כסף.

לכל בנק יש רשימת שמאים משלו, בוחרים כמה שמאים ומדברים איתם כדי שבסוף נבחר באחד מהם, חשוב מאוד לבחור שמאים שעובדים עם כמה בנקים ולא רק עם הבנק הנבחר, מהסיבה הפשוטה שאם הייתה איזושהי בעיה עם הבנק המדובר יהיה ניתן לעבור לבנק אחר מהר יחסית בלי לעכב את כל התהליך.

Finalizing Construction Plans

אחרי השמאות מגיע שלב החתימות, השלב הכי קריטי באחד התהליכים הכי חשובים ומשמעותיים בחיים, חייבים להגיע מרוכזים וללא אמוציות מיותרות!

לפני שחותמים וסוגרים את העסקה חייבים לוודא ב-100% שהכל נעשה בצורה הכי טובה שיש, מדובר פה בסכום לא קטן שההתחייבות אליו רבת שנים, צריך לוודא שהריביות והמרווחים הן כפי שנקבע ושיש לבנק את כל המסמכים שהוא צריך.

פגישת החתימות היא בדרך כלל עניין שלוקח עד שעה וחצי וזאת בתנאי שהכל בסדר ולא היה הפתעות בדרך, אחד הדברים החשובים למשל שבלעדיו פשוט אי אפשר לחתום על משכנתא זה תעודת זהות! רישיון או דרכון או כל תעודה אחרת פשוט לא תתפוס!

אחרי החתימות, המזל טוב והשמפניה, צריך לדאוג לעוד כמה שלבים אחרונים כדי לסגור את העסקה על הצד הטוב ביותר, כגון: הצעות מחברות ביטוח לביטוחי חיים ונכס לטובת המשכנתא. בליווי אישי ניתן לקצר משמעותית את השלבים הללו ולהגיע להצעות נמוכות משמעותית ממחיר השוק בהתאם לנתונים של הלקוח.

שלב אחרון בהחלט זה הבטחונות. בטחונות למשכנתא הם בעצם שעבודים אותם דורש הבנק, זאת כדי להבטיח לעצמו כיסוי כספי במקרים בהם לא תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה. הם מגולמים באמצעות מסמכים משפטיים שמחייבים אתכם בתנאים שהציב הבנק. וזה כולל את הביטוח שהוזכר לעיל, נוטריון, רישום הנכס, כתבי התחייבות, הערת אזהרה על הדירה וכו'. מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד בשלב זה וצמצם את זמני הטיפול בבטחונות באופן משמעותי.

לסיום, 

ראיתם במאמר זה שמשכנתא היא תהליך שצריך להכיר את השלבים בו באופן כזה שכל שלב יבוצע בדיוק בזמן שלו ובאופן מלא. אני כיועץ משכנתאות אשר מלווה עשרות זוגות לרכישת דירה וקבלת משכנתא ראשונה או חדשה מכיר את התהליך ויודע לתכן אותו בהתאם ללוחות הזמנים הנדרשים. 

אם אתם מרגישים שזה היה עמוס לכם, כנראה שכדאי לכם לפנות אליי ולדבר איתי על המשכנתא שלכם. 

מוזמנים להשאיר פרטים כאן בדף ואחזור אליכם לשיחת יעוץ אישית ללא עלות, 

 

שלכם,

דניאל ביסאן,

יועץ משכנתאות מבית D.B פיננסים.

על הכותב:

דניאל ביסאן, בוגר תואר ראשון במנהל עסקים ושיווק ממכללת קריית אונו, מלווה משפחות ויחידים בתהליכים שונים של קבלת משכנתא מהמסגרות הבנקאיות והחוץ בנקאיות, בעל ניסיון עשיר בניהול משא ומתן וראייה מדוייקת על צורכי הלקוחות והתאמת המימון לתא המשפחתי. 

632A9316.jpg