Stocks

המגזין לכלכלה פרטית

רכישת נכס היא עסקה גדולה, מורכבת ולרוב כרוכה בשירות ותמיכה מגורמים שונים שהלווה נדרש לשלם להם בתחילת, אמצע וסיום התהליך.
במאמר זה נתמקד בסוגי העלויות הנוספות שיש בתהליך ונדגיש כי ההוצאות הללו עתידות לצאת מההון העצמי של הלווה. לכן מומלץ לתכנן מראש את חלוקת ההון העצמי לטובת העסקה עצמה ולטובת העלויות הנוספות וכמובן לנהל מעקב אחר השימוש בהון העצמי.

במאמר זה נפרט על פעילותם ועלויותיהם של בעלי המקצוע שמומלץ להיעזר בהם בתהליך רכישת הנכס ונטילת המשכנתא מהבנק.

תיווך נדל"ן

השירות הראשון שאותו נסקור הוא שירות תיווך הנדל"ן. בשירות זה אתם מקבלים סיוע במציאת נכס מתאיך ממתווך מורשה ומוסמך. זה באוטופיה. בפרקטיקה, יש המון מתווכים בשוק ולפעמים קשה למצוא את האחד הזה שיקלע בדיוק למטרה בהתאמה טובה.

אל המתווך אתם צריכים להגיע לאחר שביררתם ביניכם לבין עצמכם מה הסכום העומד לרשותכם כהון עצמי (בסיום המאמר הזה תדעו גם כמה כסף תצטרכו לשמור בצד לעלויות הנוספות ותגיעו מוכנים עם הון עצמי גולמי), מה הצרכים הקשיחים שלכם מהנכס ובאיזה עיר ושכונה אתם מחפשים לקנות את הנכס.

איך לדעת אם המתווך טוב?

שאלה מאוד קשה למענה מכיוון שהרוב תלוי בחיבור אישי והתאמה בין המתווך ללקוח, אך הנה לכם כמה נתונים אובייקטיביים לבחינת המתווך איתו אתם עובדים:

  1. שימו לב למידת ה"לחץ" שלו. מתווך לחוץ הוא מתווך שיש לו אינטרס נוסף בעסקה (יכול להיות שהוא מייצג גם את המוכרים, יכול להיות שהוא לחוץ על כסף ופחות על עבודה וכו')

  2. לאחר שהצגתם בפניו את הצרכים העיקריים שלכם, בקשו יום סיור ומעבר בין 2-3 דירות, שימו לב לצורך אחד או שתיים שהדגשתם ואם המתווך לקח בחשבון את הצורך הזה כשתיאם את הביקור בנכס הספציפי שאתם רואים.

  3. בידקו את מידת הידע של המתווך על הנכסים. לפני ההגעה לנכס, שאלו את המתווך שאלות על הנכס ובידקו אם הוא מכיר את הנכס בצורה טובה. מתווך טוב צריך להכיר את הנתונים העיקריים של כל נכס שהוא מחזיק, במיוחד נכסים בבלעדיות.

 

לאחר שמצאתם מתווך טוב וגם נכס טוב, הגיע הזמן לשלם את השכר עבור התיווך. ברוב אזורי הארץ מקובל לשלם למתווך כ-2 אחוזים מסך העסקה בתוספת מע"מ כדין. כך שברכישת דירה בסכום של 900 אלף שקלים, עלות התיווך תגיע לסכום של 21,060 ₪.

עורך דין

ייעוץ עם עורך דין לנדל"ן בתהליך רכישת הדירה יכול להפוך את העסקה מחוזה דרקוני לחוזה מותאם לכם. במיוחד כאשר מדובר בחוזה מול קבלן, מומלץ מאוד להגיש את החוזה לעורך דין על מנת לתקן ולשנות פרטים מהותיים בחוזה.

מעבר לכך, עור דין רשאי לבדוק נתוני נכס בטאבו וברשות מקרקעי ישראל ולהנפיק אישורים ודו"חות לטובת התקדמות העסקה ונטילת המשכנתא.

רוב עורכי הדין מבקשים מהלקוח להגיע לפגישה על מנת לדון בנושאים הקשורים לרכישת הנכס אך חשוב להדגיש לעורך הדין כי אתם לא חותמים איתו חוזה עבודה בפגישה הראשונה. עם הנתונים שהעביר לכם, פנו לעוד עו"ד ושמעו אם מדובר באותו תוכן.

מציאת עו"ד – במקרה זה קשה להעריך את מקצועיותו של עו"ד, ההמלצה שלי היא לבקש המלצות מחברים ובני משפחה על עורכי דין שליוו אותם בתהליך רכישת נכס.

שכר הטרחה של עו"ד עבור שירותים לליווי ברכישת נכס הוא בין 0.5% ל-1.5% מסך העסקה, תלוי בהיקף השירותים המבוקשים על ידכם.

יועץ משכנתאות

תחום ייעוץ המשכנתאות נמצא בנסיקה בעשור האחרון. יותר לווים נעזרים בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי על מנת להשיג את התנאים והנתונים הטובים ביותר עבורם. הצורך ביעוץ משכנתאות פרטי נובע מהפער המשמעותי בין רמת הידע של הציבור בכל הנוגע לתכנון משכנתא לבין הידע הפנימי של הבנקים למשכנתאות.  

בפעילותו, יועץ משכנתאות פרטי אמור לתת לך תמונת מצב כוללת על מבנה העסקה שאותה אתה מבקש לבצע, לבנות תוכנית מימון, לתכנן תמהיל משכנתא מותאם אישית ולהציע לך אפשרויות מתוך סקר הבנקים שנערך ביחס לנתונים שלך. טווח הזמן משתנה מעסקה לעסקה אך באופן כללי מומלץ להתחיל בתהליך נטילת המשכנתא כשלושה חודשים לפני הצורך בכסף בפועל. הסיבה לכך היא שבטווח הזמן הזה יש אפשרות לנתח היטב את נתוני הלקוח, את נתוני הנכס ולבצע מכרז וסקר בנקים עמוקים ורחבים במידה שתטיב עם הלווה.

טיפ: אם התחברתם אל היועץ כבר בשיחת הטלפון הראשונה ואתם מתרשמים שעומד מולכם אדם מקצועי, אמין וסבלני בסיום הפגישה, סגרו איתו ותבקשו פריסת תשלומים לפי ההתקדמות בתהליך.

איך בוחרים יועץ משכנתאות?

גם כאן, קשה למדוד את רמת המקצועיות של יועץ משכנתאות ורצוי לקבל המלצות מחברים ובני משפחה שעבדו בעבר עם יועץ. כדאי לשים לב! כל תיק הוא שונה ומותאם סכום העסקה, ללווה ולנכס, אל תפתחו ציפייה להשיג תנאים שחבר או בן משפחה קיבל מאותו יועץ מכיוון שהתנאים שונים בין לווה ולווה וכמובן התקופה משתנה – לטובה או לרעה.

מה בכל זאת אפשר לבדוק?

רוב היועצים מציעים שירות ייעוץ ראשוני בחינם הכולל שיחת ייעוץ ובדיקת מיחזור משכנתא (לבעלי משכנתאות קיימות). בשיחת הייעוץ שאלו שאלות, התעמקו בדברים ותבחנו אם ליועץ יש את הידע והסבלנות לענות ולהסביר עליהם. אם לא תקבלו תשובה בשיחה הראשונה כנראה שגם בשיחה השניה והשלישית זה לא ישתנה.  

עלויות ייעוץ משכנתאות:

רוב היועצים מעניקים פגישת ייעוץ פרונטלית או טלפונית בחינם. בפגישה זו היועץ יעריך את טיב העסקה ויזהה את המורכבויות איתן יש צורך להתמודד במידה וקיימות כאלו. כמו כן, בפגישה זו היועץ יזים את נתוני הלקוח למערכת חישוב כזו או אחרת ויעריך את סכומי ההלוואה הצפויים. בסיום הפגישה תידרשו להחליט אם אתם ממשיכים בליווי חלקי או מלא של היועץ איתו נפגשתם

.

טיפ: אם התחברתם אל היועץ כבר בשיחת הטלפון הראשונה ואתם מתרשמים שעומד מולכם אדם מקצועי, אמין וסבלני בסיום הפגישה, סגרו איתו ותבקשו פריסת תשלומים לפי ההתקדמות בתהליך.

בליווי חלקי היועץ יבנה את כל נתוני התיק ויכין לכם תמהיל להגשה בבנקים, המעורבות שלכם תהיה בהגשת התיקים בבנקים השונים והיועץ ילווה אתכם מרחוק בתהליכי קבלת ההחלטות ומכרז הריביות.

בליווי מלא היועץ מבצע את כל התהליך בעצמו ואתם נדרשים לספק לו מענה לדרישות הבנקים.

ליווי תיק סטנדרטי בליווי מלא יעלה בין 5,000 ₪ ל-7,000 ₪. ייתכן שבחברות גדולות ויועצים ותיקים המחיר יהיה אף גבוה יותר, עד לסכום של 10,000 ₪ בקירוב.

תוספות למחיר יכולות לנבוע ממורכבות באיכות הלווה, הנכס או הסכום ומחיר תיק מורכב יכול להגיע גם לעלות של מעל 30 אלף שקלים.

שמאות

שמאות היא פעולה מתבקשת בנטילת משכנתא, למעט במיחזור משכנתא פנימי. מחיר השמאות כאשר יש הפניה מהבנק הוא מחיר מפוקח. שמאות מוקדמת באופן עצמאי יכולה להגיע לעלות של 2,500 ₪ בקירוב. לכן, יש לבחון היטב את הצורך בשמאות מקדימה ולבצע אותה רק כאשר אתם רוצים להיות בטוחים בערך הנכס אותו אתם מתכוונים לרכוש. מתווכים יודעים גם כן להעריך את סכומי הנכסים, בדקו עם המתווך להראות לכם באמצעות אתר GOVMAP  את העסקאות האחרונות באיזור ולבצע הערכת שווי נכס.

פתיחת תיק משכנתא בבנק

פעולה זו היא במחיר קבוע של 0.25% מסכום ההלוואה. יועץ משכנתאות יכול להוזיל את עלות פתיחת התיק עד לגובה של 75% מהסכום.

הערכת שיפוץ או תוספות לנכס

מומלץ להשאיר לפחות 15 אחוז מההון העצמי לטובת ביצוע שיפורים בנכס במעמד הכניסה. ביצוע שיפורים: התקנת מזגנים, מטבח, רכישת ריהוט, שיפוץ ועוד.

עלויות נוספות במשכנתא

מאת: עמית נוריאני, יועץ כלכלי מומחה למשכנתאות וכלכלת המשפחה