חיפוש

המדריך מקוצר למציאת דירה נכונה

עודכן ב: 29 מאי 2019


מזל טוב! החלטת לקנות דירה. יש לך עבודה מסודרת ואפילו הצלחת לשים קצת כסף בצד ליצירת הון עצמי משמעותי. אבל מה בדיוק אתה מחפש? איזה נכס יתאם לך בדיוק? ומה התקציב אותו תצטרך לקחת בחשבון?

נתחיל.

תרבות הדיור בישראל "מחייבת" אותנו לקנות דירה כיד להיות "מסודרים". ככה חונכנו, ככה ההורים תמיד אמרו וככה כל החברים והחברות שלנו פועלים. אבל, האם הצעד הזה נכון לנו? אולי עדיף לנו לשלם שכירות ולהיות בטוחים שאם יש שינוי בהכנסות או ברמת החיים אז נוכל לשדרג את הדירה המושכרת או לחילופין לשכור דירה זולה יותר. יש מצבים שבהם באמת מוטב למי ששוקל קניית דירה לחשוב טוב טוב אם הוא רוצה לבצע את המהלך הזה ואם הוא עושה אותו מהשיקולים הנכונים.

כלל מספר 1 – לא בלחץ!

כל מהלך, פיננסי או אחר, מוטב שיעשה לאחר שלקחת בחשבון את כל המשתנים בדרך. השיקול מועצם כשאנחנו מבקשים לעשות מהלך כמו רכישת דירה עם משכנתה, עסקה שתלווה אותנו לכל ימי חיינו. לכן, לפני שמחליטים להתחיל בתהליך חיפוש הדירה והשגת המימון, שווה לעצור רגע ולחשוב האם זה הזמן הנכון לבצע את המהלך?

בהנחה שאתם חושבים שאתם נמצאים בנקודת הזמן הנכונה למהלך הזה, אפשר להתקדם ולהתחיל "לבדוק את השטח". את הבדיקה אנחנו מתחילים קודם כל עם עצמנו לפי הסדר הבא:

מהו התקציב אותו אני מוכן להקצות לטובת רכישת דירה?

תחת שאלה זו ניתן למצוא המון המלצות והדרכות, אבל הדבר העיקרי הוא – אל תקחו משהו שלא תוכלו לעמוד בו לטווח הארוך. רוב הזוגות המתגרשים בישראל מגיעים למצב הזה בעכבות קושי כלכלי. לכן, יש לחשב במדוייק כמה כסף תשלמו (גם הון עצמי וגם החזרי משכנתה) ואיך תיראה פריסת התשלומים הזו לאורך השנים הקרובות (למשל למשך 10 -15 השנים הקרובות) את התכנון וההערכות של החזרי המשכנתא ניתן לראות בפגישה עם יועץ משכנתאות פרטי אשר יראה לכם את לוח הסילוקין (לוח המציג את החזרי ההלוואה והריבית לאורך כל חיי המשכנתא בכל מסלול בנפרד ובאופן מלא) כדי לבדוק את התקציב הנכון עבורכם שאלו את עצמכם מספר שאלות: מהי ההכנסה הממוצעת שלי לחודש? כמה כסף מתוך השכר החודשי שלי אני יכול לשלם לטובת משכנתא בכל חודש? האם צפויים שינויים בחלוקת הכסף שלי בכל חודש (תשלום למעון פרטי, הפרשות לקופות חסכון וכו')?

את הסכום החודשי שתהיו מוכנים לשלם אחרי כל החישובים ניתן להזין למחשבון משכנתא (קיים בכל אתר של כל בנק) פזרו את התשלום כפול מספר השנים אותן תרצו להרכיב בתמהיל המשכנתא, והנה – יש לכם סכום משכנתא. אל הסכום הזה תצמידו את ההון העצמי הקיים ולפניכם מוצג הסכום הכולל לרכישת הדירה בו תוכלו לעמוד.

הסכום הזה הוא כמובן מוערך ואליו יש להצמיד סכומים נוספים עליהם נדבר בהמשך.

אז יש לנו סכום שחישבנו והון עצמי שקיים אצלנו וכעת אנחנו רוצים לחפש את הדירה המתאימה לנו ביותר. יש לנו שתי דרכים לעשות זאת: 1. פגישה עם מתווך דירות והתחלת עבודה איתו (עוד מעט נדבר על היתרונות והחסרונות של תיווך) 2. להיכנס לאתרי האינטרנט השונים ולהתחיל לחפש דירות (היום אפשר לראות גם דירות מקבלן באתרי האינטרנט לחיפוש דירה לרכישה)

מתווך

מתווך טוב הוא מתווך שידע להתאים לכם את הדירה באופן הטוב ביותר. מה זה אומר? זה אומר שאם אתם זוג צעיר עם ילדים קטנים, אולי פחות תתאים לכם דירה בקומה עליונה בבניין ללא מעלית. מנגד, אם אתם מעוניינים בשקט אולי הדירה הזו היא דווקא ממש עבורכם. המשמעות היא שאתם צריכים להסביר למתווך את הצרכים שלכם ב-ד-י-ו-ק! והוא מצידו צריך להכיר את הדירות שהוא מציע ברמת היכרות גבוהה מאוד הכוללת ביקורים תדירים בנכס. מצאתם מתווך שמכיר את הנכסים שלו באופן מושלם ויודע להתאים לכם דירה לצרכים שלכם? תשארו איתו!

מתווך שלא מספר את האמת על הדירה או מעלים פרטים עד להגעה לנכס – וותרו עליו! אנחנו לא רוצים לגלות עם הזמן כל מיני דברים שהמתווך העלים רק כדי לסגור עסקה! תזכרו אתם בסופו של דבר תצטרכו להכיר את הדירה יותר טוב מהמתווך וכשזה יקרה – הבעיות יהיו שלכם!

תשימו לב לדבר נוסף, בחוזה העבודה עם המתווך, דורש המתווך שכ"ט על התיווך, יש לשים לב שאתם לא חותמים על חוזה רכישה לפני שתיאמתם את נושא שכר הטרחה של המתווך! ניתן להתמקח על הסכום (ברכישות גדולות המתווך יוכל להוריד אחוזים) ובמיוחד יש לשים לב כי אם נחתם חוזה רכישה התשלום למתווך אינו נכלל במשכנתה אלא בהון העצמי. לכן, תכינו את עצמכם מבעוד מועד ואל תלכו לדירות יקרות יותר בהמלצת המתווך – הוא רוצה להרוויח יותר כסף ואתם רוצים לשמור על שלכם. בקשו מהמתווך את פרטי הקשר של המוכרים. כדאי ואפילו נדרש לדבר עם המוכר לפני חתימת החוזה כדי להתרשם מיכולתו לבצע את העסקה. דוגמא: אדם ביקש לרכוש נכס, המוכר הסכים למכירה והכל היה מסודר. אלא מה? המוכר הוא אח צעיר לשלושה אחים שקיבלו את הנכס בירושה ובמעמד החתימה הודיעו לאחיהם הצעיר כי הם אינם מסכימים למחירת הנכס – כל העבודה ירדה לטמיון. תמיד שווה לבדוק מול מי אנחנו עובדים במהלך התהליך ולוודא שאין בעיות שיכולות לתקוע את העסקה בשלב מתקדם.

נשמע מסובך? נכון! לעתים אנשים בוחרים ללכת לקנית דירה מקבלן בדיוק בגלל המגבלות שעלולות להתקיים במסגרת רכישת דירה יד 2. גם ברכישה מקבלן צריך לקחת בחשבון מספר דברים שיכולים לסייע לכם מאוד בתהליך הרכישה.

1. דגש חשוב מאוד! אנשים מסיקים כי אם שילמו במעמד הרכישה תשלום עבור שירותים של עו"ד לקבלן יש להם ליווי משפטי. ההנחה הזו היא טעות חמורה מאוד! למעשה, הקבלן משלם לעו"ד שמייצג אותו באמצעותכם! בכל רכישה ובמיוחד ברכישה מקבלן יש להתייעץ עם עו"ד מומחה בעסקאות נדל"ן ולבקש את הליווי שלו מוקדם ככל האפשר (שכר הטרחה לא מחושב לפי זמן העבודה על העסקה אלא על פי פרמטרים קבועים)

2. לבדוק פרויקטים אחרים של הקבלן. אפילו אם זה אומר שצריך לנוע רחוק ואפילו להקיש בדלת ולשאול דיירים על איכות הפרויקט וטיב הבניה. כדאי לכם להתגבר על ה"לא נעים" ולמנוע את ה"לא נעים" הגרוע יותר!

3. לבדוק שהקבלן עובד עם בנק מלווה. היום יש מודעות רבה יותר הן לקבלנים והן לרוכשים כי במסגרת הבניה הקבלן יכול לקבל שירות מבנק מלווה אשר מעביר אליו כספים לפי ההתקדמות בבניה. המהלך הזה מבוצע ביוזמת הקבלן כדי לתת איזה שהיא ערובה לרוכש כי הכסף שלו מובטח ואין סיכון שירד לטמיון מסיבות כאלה ואחרות. יש לשים לב מי הבנק המלווה ולראות את האישור אותו הבנק המלווה מעביר לקבלן.

לאחר כל התהליך, כשיש לנו תקציב מתוכנן, כשמצאנו את הדירה שאהבנו ואנחנו מוכנים לחתום על חוזה – עוצרים! חייבים לוודא שאנחנו באמת מוכנים ללכת על המהלך ואם יש ספקות צריך לסיים איתן!

בהמשך כשכל החומר מוכן, ניגשים ליועץ המשכנתאות לפגישה ומתאימים תוכנית לקבלת המכשנתא. חשוב לציין עדיף להתעכב מעט עם החוזה עד לקבלת משכנתא מאשר לחתום על חוזה רכישה ולא לקבל את המשכנתא מסיבה כל שהיא! בדיוק בגלל זה חייבים לקחת יועץ שילווה אתכם בתהליך.

בהמשך המאמרים שלנו יסבירו לכם על תוספות שיש לקחת בחשבון בנוסף לערך הדירה, ממי מקבלים עצות? סוגי ריביות וסוגי מסלולים ועוד...

אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לכל שאלה ולתיאום פגישת יעוץ ראשונה ללא עלות!

הדרך הביתה – ייעוץ והכוונה במשכנתאות.

054-578-2727 | Twh.amit.nuriani@gmail.com



1 צפיות

שעות הפעילות

ימים א' -ה' 

בין השעות:        9:00 - 18:00

ימי שישי וערבי חג

בין השעות :       9:00 - 12:00

ליצירת קשר

050-6863132 
077-3182641
  • Facebook
  • Instagram

©כל הזכויות שמורות לעמית נוריאני - משכנתאות ופיננסים 

מתחם AfulaTech - שד' בן גוריון, עפולה