Stocks

המגזין לכלכלה פרטית

משכנתאות בישראל בעידן (כמעט) פוסט קורונה - תמונת מצב

מאת: עמית נוריאני 
יועץ כלכלי מומחה למשכנתאות וכלכלת המשפחה, מנטור ליועצי משכנתאות

עותק של IMG_8640.jpg

משכנתא היא עניין מורכב עבור רוב האנשים בישראל. בהיעדר הנחלת ידע לאוכלוסייה, לרוב הלקוחות מתרכזים באחוזי הריבית בהלוואה ולא במבנה הכולל שלה. טעות קריטית זו מובילה למשכנתאות מסוכנות ויקרות. במאמר זה ריכזתי עבורכם 7 דברים שאתם חייבים להכיר לפני שאתם ניגשים לבנק למטרת נטילת משכנתא כדי להימנע מטעויות מסוג זה ולהגיע לתוצאה הטובה ביותר עבורכם:

מתי להתחיל תהליך לקיחת משכנתא?:

יש דיון סוער בנושא זה בין קולגות ובין אנשי מקצוע שונים. לכאורה, השלב האידיאלי להתחיל תהליך הוא כאשר החלטנו על נכס שאותו אנו מעוניינים לרכוש ואנחנו ממש עומדים לפני חוזה מכר. בשלב כזה מדובר על טווח זמן של פחות או יותר חודש. לעומת זאת, יש אינדיקציה ממגוון מקורות לכך שתהליך נכון של מו"מ עם הבנקים על תנאי ההלוואה לא יתקיים כראוי במסגרת זמן קצרה שכזו וההמלצה היא להתחיל את התהליך כשלושה חודשים לפני החתימה על החוזה כאשר אנחנו מחשבים את סכום המשכנתא המבוקש לפי גובה ההון העצמי אותו הצלחנו לגייס.

צריך לשים לב תמיד

כשניגשים לבד...

עוד לפני הקורונה המשכנתא הייתה עניין מורכב עבור רוב האנשים בישראל. זה מתחיל בהיעדר ידע נחוץ וממשיך בהתמקדות בדברים כמו אחוזי הריבית בהלוואה ולא במבנה הכולל שלה. טעות קריטית זו ועוד טעויות נוספות, מובילות למצב שבו משפחות לוקחות על עצמן משכנתאות מסוכנות ויקרות, ויש דרך למנוע את זה!

Depositphotos_21538097_s-2019.jpg

תמונת מצב עדכנית (לסוף שנת 2021):

גם השנה הזו, שהתחילה עם חוסר וודאות לגבי המשך הסגרים, המצב המדיני שהיה במבוי סתום, ועם תחזיות אינפלציה נמוכות, מסתיימת לה עם שבירת שיאים במחירי הדיור ובהיקף המשכנתאות. ליתר דיוק, היקפי המשכנתאות השנה חצו שיאים שלא נראו כאן בכל העשור הקודם ויש לכך סיבות רבות. בין השאר, תוכנית מחיר למשתכן ש"דחפה" זוגות צעירים לעסקאות במימון גבוה מאוד (לרוב מעל 75% מערך החוזה). בד בבד, אותם אנשים שרכשו את הדירות ונמצאים עדיין בשלבי בניה משלמים היום תוספות אסטרונומיות שלא היו צפויות כתוצאה מעלייה במדד תשומות הבניה. 

על מנת להתמודד עם העליה במחירי הדיור הנחית בנק ישראל גזרה משמעותית. הוא מנסה למנוע ממשקיעים קטנים את ההשתתפות בחגיגה ו"לצנן" מעט את קצב העליה. אך לפי מידע שהוא עצמו פרסום בתחילת חודש נובמבר 2021, המשקיעים הם רק 11% מסך כל הרוכשים בישראל, מה שאומר שההיקף הגדול של הרכישות מבוצע על ידי זוגות צעירים. 

לצערי, ישנם לווים רבים שעדיין פונים לבנקים בכוחות עצמם ובמאמר הזה אני אנסה לחדד מעט את המשמעות של פערי הידע שיש בין הלווים הללו לבין הבנקאים וכיצד להתגבר עליהם.

זכרו:
פער הידע שיש ביניכם לבין הבנקאי מציב אתכם בנקודת חולשה משמעותית!

לצורך גישור על פערי הידע הללו אני אפרט כעת מספר נושאים שיכולים לשפוך אור ולפשט את הדרך שלך למשכנתא.

נתחיל מההתחלה,

קחו בחשבון שאין "אי אפשר" ואין "תמיד":

כאשר אתם ניגשים לבד לבנק, פער הידע ביניכם לבין הבנקאי מציב אתכם בנקודת חולשה משמעותית. כפועל יוצא, הבנקאי עלול לומר לכם שניתן או לא ניתן לבצע דברים שונים בהלוואה אותה אתם מבקשים וכבר נתקלתי בעבר בלקוחות רבים שפנו אליי לאחר פגישה בבנק בה נאמר להם שלא ניתן לבצע פעולה מסוימת. כדי לצמצם את פערי הידע ולהגיע אל הבנקאי עם מידע בסיסי מוקדם על האפשרויות השונות בלקיחת משכנתא מומלץ לקרוא את נוהל בנק ישראל בנוגע להלוואות לדיור. כך תדעו מה אפשר ומה אי אפשר לעשות, ותוכלו להציג זאת לבנקאי וליצור אצלו רושם אחר.

השוואה קלצ קצ.png

הצמדה למדד:

רוב הלקוחות מתפתים לקחת מסלולים צמודי מדד מכיוון שאחוז הריבית בהם הוא נמוך יחסית למסלולים שאינם צמודי מדד. חשוב לדעת כי הנחת העבודה בבניית משכנתא לטווחים ארוכים היא עליית מדד במידת מה לאורך התקופה הראשונה ולאחר מכן בתקופה ארוכה יותר. בשיחה עם לקוח ביצענו יחד חישוב (בתמונה המצורפת) ובו הזנתי במערכת חישוב מתקדמת שתי הנחות עבודה: האחת - מסלול עם ריבית קבועה ללא הצמדה למדד (קל"צ) והשנייה - ריבית קבועה עם הצמדה למדד (ק"צ). ההפרש בריבית הוא אחוז אחד בין המסלולים כאשר הקל"צ יקר יותר באחוז אחד. בפועל, כאשר ההלוואה נלקחת באותו סכום לאותה תקופה באחוז ריבית שונה, ההחזר הסופי של ריבית והצמדה על מסלול הק"צ היה גבוה יותר למרות הריבית הגבוהה במסלול הלא צמוד (קל"צ).

בחירת הבנק למשכנתאות:

זוהי אחת הסוגיות הקשות ביותר כשניגשים לקחת משכנתא. לווים רבים מרגישים את "אפקט הבעלות" כאשר הם נדרשים לקחת משכנתא ומאמינים שבבנק שלהם הם יקבלו יחס מועדף מאחר והם לקוחות ותיקים, טובים ואחראיים. בעולם הרצוי כך היה צריך לקרות אך בעולם המצוי הפער גדול בהרבה. הממשק בין הבנקים למשכנתאות לבין הבנקאות הפרטית בקושי קיים ולפקיד בבנק למשכנתאות אין ולו רגע לבדוק מי אתם ומה אתם. יתרה מכך, אם פניתם אל הבנק שלכם בלבד, למעשה נתתם לו להיות הגורם היוזם בתהלים קבלת ההחלטות והמו"מ. מה עושים? אפשר לגשת באופן ראשוני ולקבל הצעה מהבנק שלכם כאשר יש לכם מרווח זמן של חודשיים לפחות לפני חתימה על חוזה הרכישה. לאחר מכן מומלץ לבצע תהליך מו"מ עם בנקים אחרים כאשר תידרשו להציג אישור עקרוני מהבנק שלכם (דרשו מהבנקאי אישור עקרוני רשמי ולא הצעה על פתק או על מסמך בקשה להלוואה). כשבנקים אחרים יתנו לכם תנאים טובים יותר, תוכלו ללכת חזרה אל הבנק שלכם ולדרוש השוואה או עזיבה. המהלך הזה בדרך כלל עובד. רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנוגע לתמהיל שבניתם ולשפר במידת הצורך.

שיטת השלישים:

עד כה, כשלווים ניגשו לקבל משכנתא בבנק, התמהיל מהבנק למשכנתאות לא היה בנוי על פי הצרכים והיכולות שלכם. למעשה, גם מול הפקיד וגם באתרי הבנק, התמהיל נבנה סביב ההחזר הראשוני על המשכנתא. לצורך הדוגמא, אם בחרתם לשלם סכום של 3,500 ₪ בחודש, הבנקאי יבנה בשלב הראשון תמהיל שעונה לדרישה הזו ולה בלבד. ההצעה הראשונה שתקבלו תהיה לרוב מחולקת כאשר שליש אחד מהסכום המבוקש נמצא במסלול פריים, שליש במסלול עם ריבית קבועה וצמודה ושליש נוסף ואחרון במסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד. ההצעה הזו היא הצעה גנרית (כללית) שניתנת לרוב הלקוחות שמגיעים בעצמם לקחת משכנתא ויש לכך סיבה אחת – הבנקים מרוויחים מזה. מנגד אפשר גם לציין שמבנה זה של המשכנתא לעתים מתאים ללקוחות מסוימים שיש להם צרכים ויכולות מוגדרים ומאופיינים היטב. בנוסף, בחודשים האחרונים יש נטייה לנצל את "ההטבה" שניתנה על ידי בנק ישראל במסלול הפריים ולקוחות רבים מנצלים אותה כדי להפחית את מחירי המשכנתא. בפועל, הבנק שומר על רווחים זהים על ידי הקפצת הריביות במסלולים קבועים ותמחור מסלול הפריים באחוז גבוה יותר. 

 

שימו לב! כשאתם ניגשים לבנק בעצמכם שאלו את הבנקאי מדוע הכסף חולק באופן הזה בין המסלולים והדגישו לו את השינויים אותם אתם מעוניינים לבצע.

 

על מנת להקל עליכם, ניתן לשלוח אליי את תמהיל המשכנתא שנבנה עבורכם על ידי הבנקאי ואני אשלח אליכם ניתוח מדוייק שלו

עד איזה שלב מקיימים מו"מ על ריביות?

זו שאלה שנשאלת רבות מכיוון שאנחנו תמיד במרדף אחרי ה"טוב ביותר". אך לעתים הרדיפה הזו פוגעת בנו, למעשה היא יכולה לפגוע בנו בכל חודש מחדש. בכל חודש מתעדכנת הריבית הממוצעת על מסלולים עם ריבית קבועה ומתעדכנים העוגנים לחישוב מסלולים עם ריבית משתנה. קרה לא פעם שלקוחות פנו אליי לאחר שניסו להשיג תנאים טובים יותר מההצעות הראשוניות ולאחר חודש "חטפו" עלייה בריבית. ההמלצה שלי, קבעו לכם מראש את הטווח אליו אתם שואפים להגיע וכאשר אתם נמצאים באיזור הקרוב ביותר אליו, לכו לסגור!

עמלות פירעון מוקדם:

כנגזרת מהסעיף השני במאמר זה, אני רוצה להציג לכם את אחד הכלים המשמעותיים ביותר בו הבנק משתמש כדי להמשיך ולהרוויח על גבכם. ראשית, עמלות פרעון מוקדם קיימות במסלולים מסויימים ולא בכלל המסלולים כפי שנהוג לחשוב, חישובם שונה ממסלול למסלול והן גבוהות יותר במסלולים שבהם הריבית קבועה. יועץ משכנתאות פרטי ידע לבחון את הכדאיות שבתהליך מיחזור משכנתא כאשר הוא לוקח בחשבון את התשלום עבור עמלות הפירעון המוקדם של המסלולים במשכנתא הקיימת שלכם ומעריך אם כדאי "לשלם את הקנס" תמורת תנאים טובים יותר בהלוואה וחיסכון עתידי בתשלום על ריבית והצמדה.

ניצול מלוא מסלול הפריים - האם זה שווה את זה? 

כפי שציינתי באחד מהסעיפים הקודמים, בנק ישראל ביטל הוראה מהעבר אשר הגבילה את ניצול מסלול הפריים לעד שליש מסך ההלוואה. היום ניתן לנצל 66% מההלוואה במסלול פריים ולכאורה לזכות בריבית אטרקטיבית. 

למרות האטרקטיביות הזו, יש לקחת בחשבון שמסלול הפריים הוא המסלול הדינמי ביותר שיש בהלוואת המשכנתא והוא יכול להשתנות בתדירות חודשית (על פי החלטת בנק ישראל). יש לקחת בחשבון שבהיקפים נמוכים של מסלול הפריים במשכנתא, קרי עד 33%, עלייה של אחוז אחד בריבית הייתה שווה לעלייה של כ-11% בהחזר החודשי. כיום כאשר ניצול המסלול יכול להיות גבוה יותר ועד שני שליש, עליה של אחוז בפריים עלולה להוביל לעלייה ישירה של 22% בהחזר החודשי. לצורך הדוגמה: אם ההחזר החודשי שלנו הוא 3,000 שקלים ובהלוואה שלנו יש 66% במסלול פריים, אנו עלולים לעלות בטווח זמן של חודש להחזר חודשי של 3,660 ש"ח. 

לכן, יש לבחון בזהירות רבה שימוש במסלול זה על אף היותו אטרקטיבי ולהיות מוכנים לשינויים בהחזר החודשי במידה ובחרנו לנצל את מלוא ההיקף שלו. 

לסיום,

 
כפי שכתבתי בתחילת המאמר, משכנתא היא מוצר שכדאי לתכנן מראש. לצורך תכנון שכזה יש להשתמש בכלים מקצועיים ולהיעזר בבעל מקצוע בעל ידע בתחום.

אני מזמין אתכם להתייעץ איתי ולהציף בפניי את הסוגיות העומדות לפניכם ואני אתן לכם את הפתרונות הרלונטיים למצב האישי שלכם.

שמחתי לפגוש את האנשים שכבר הבינו איזה פו

על הכותב:
עמית נוריאני, יועץ כלכלי המלווה זוגות צעירים בתהליכי העצמה כלכליים וברכישת דירה ראשונה, פועל בתחום המשכנתאות משנת 2018 ובזמן קצר זה הספיק לנהל תיקי משכנתאות באיזורים שונים בארץ ולקהלי לקוחות שונים, הוביל את קורס יועצי המשכנתאות של רשת "איתנים", חקר תחומים נרחבים בכלכלה התנהגותית כגון: חדלות פרעון, תוכניות מימון לזוגות צעירים, היבטים בחינוך ובהשכלה פיננסית ועוד. עמית נוריאני מפעיל משרד ייעוץ המתמחה בליווי לקוחות בתהליכים שונים לתכנון ולהבראה כלכליים ובייעוץ ללקוחות לפני לקיחת משכנתא ומלווה יועצים מתחילים בתחילת דרכם כמנטור מקצועי. 

ליצירת קשר עם עמית נוריאני

050-6863132 | amitn@financebeta.co.il

זמינים עבורכם גם בוואטסאפ

מאמר זה נכתב לצורכי העשרה בידע בלבד. אין לייחס לאמור במאמר זה משום הנחייה, ייעוץ, או הכוונה אישית. מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. מאמר זה מהווה קניין רוחני וכל הזכויות שמורות לבעלי אתר זה. אין להעתיק או לצלם את המאמר ו/או חלקים ממנו ו/או תוכן הנגזר ממנו ואין לבצע בו שימוש מסחרי.